在城市化进程不断深化的背景下，住宅小区停车位的权属与使用纠纷日益成为基层社会治理的焦点。《中华人民共和国民法典》的颁布实施，为这一长期困扰业主与开发商的难题提供了更为清晰、系统的法律框架。本文旨在结合民法典的相关条款，对小区停车位的法律规范进行梳理与阐释。
民法典对停车位的权属进行了根本性的分类界定。根据民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。此条款明确了规划内车位、车库可通过合同方式确定其产权，开发商在符合规划的前提下，可对其进行处分。这体现了对开发商投资利益的尊重，也赋予了业主通过契约获得专有使用权的可能。同时，该条第二款特别指出：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这一规定至关重要，它将以地表公共道路、绿地或其他共有场所改造而成的停车位，其权属明确划归全体业主共同所有，其收益亦应归全体业主共享，开发商或物业公司无权擅自处置或独占收益。
民法典确立了满足业主需要的优先原则。第二百七十六条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”此“优先满足”条款是平衡小区资源与业主权益的核心。它要求开发商、物业在处分或出租车位时，必须将业主的停车需求置于首位。这并非禁止对外出租或出售，而是设定了业主需求优先的程序性义务，旨在防止小区配套资源被过度商业化而损害业主的基本生活便利。实践中，如何界定“首先满足”的具体标准，如时间、价格、比例等，常需结合地方性法规或业主管理规约进一步细化。
再者，停车位的使用与管理紧密关联于业主的建筑物区分所有权。民法典第二百七十一条至二百八十四条构筑了业主共有权与共同管理权的完整体系。属于业主共有的车位，其使用、收费及收益分配方案，依法应由业主共同决定。民法典第二百七十八条规定，此类事项属于由业主共同决定的重要事项，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这确保了业主共有财产的管理符合大多数业主的意愿，防止少数人滥用权利。
物业服务人在停车管理中的角色与责任亦需明晰。物业公司依据物业服务合同，对小区内所有车位（包括专有和共有）负有维护秩序、保障安全、清洁卫生等管理责任。但其无权擅自改变共有车位的用途，或超出合同约定及业主授权范围收取费用。对于产权明晰的专有车位，物业提供的是基于合同的管理服务；对于业主共有车位，物业的管理行为必须基于业主大会或业主委员会的合法授权。
民法典关于小区停车位的规定，构建了一个以权属分类为基础、以业主优先为核心、以共同管理为保障的法律规则体系。它既保护了开发商对规划内车位的合法产权与经营自主权，又强力保障了业主对共有部分车位的基本权益与优先使用权，并通过业主共同决策机制赋予了社区自治的空间。理解并运用好这些规定，对于化解小区停车矛盾、构建和谐社区秩序具有重要的现实意义。各方主体均应恪守法律边界，通过协商与规则共同营造有序的居住环境。