第一步：权属核查与文件准备
卖方首要法律义务系确保房屋权属清晰无争议。卖方须备齐《房屋所有权证》或不动产权证书、身份证明文件、原始购房合同及完税凭证等。若房屋存在共有权人，需取得全体共有人同意出售之书面证明；若房屋处于抵押状态，须先行办理解押手续或与买方及贷款机构协商涤除抵押权之方案。此阶段旨在从源头杜绝权利瑕疵，奠定交易合法性基础。
第二步：订立书面买卖合同
买卖双方协商一致后，须签订书面《房屋买卖合同》。此合同为确定双方权利义务之核心法律文件，应详尽载明房屋坐落信息、交易价款、付款方式与时间、产权过户期限、房屋交付标准、违约责任及争议解决条款。特别应注意明确税费承担主体，因税费种类及比例由法律法规直接规定，但支付责任可由合同约定。合同条款之严谨性直接关乎后续履约顺畅与否。
第三步：购房资质审核与贷款审批
在部分实行限购政策的区域，买方需向房屋管理部门申请购房资格审核，此乃办理产权过户之前提程序。若买方需办理按揭贷款，应向贷款银行提交申请，银行将对买方信用状况、还款能力及房屋价值进行评估。卖方在此阶段通常需配合提供房屋相关资料并签署相关文件。贷款审批通过后，银行将出具贷款承诺函，交易方可进入下一环节。
第四步：办理网签备案手续
双方须持有效身份证明及买卖合同等材料，至房屋所在地的房地产交易管理部门办理网上签约及合同备案。此程序具有公示效力，可有效防止“一房二卖”。网签合同一经备案，该房屋交易信息即被锁定，卖方无法再行向他人网签。此乃行政管理层面之重要监管措施，保障交易秩序稳定。
第五步：税务申报与缴纳
交易双方需向税务部门进行纳税申报。卖方通常涉及增值税及其附加、个人所得税（若不符合免税条件）等；买方主要承担契税。双方应持买卖合同、身份证明、房产证明等材料至税务窗口办理。完税后取得之完税证明，为办理产权转移登记之必备文件。税务环节依法进行，不得通过合同约定规避法定纳税义务。
第六步：申请不动产转移登记
双方共同向不动产登记机构申请所有权转移登记。需提交登记申请书、身份证明、不动产权属证书、已备案的买卖合同、完税证明等法律文件。登记机构依法审核后，将原权利证书注销，为买方颁发新的不动产权属证书。自记载于不动产登记簿之时起，房屋所有权发生法律上之转移。此乃物权变动之公示公信环节，效力最为关键。
第七步：房屋实物交付与尾款结算
完成产权过户后，卖方应依合同约定时间将房屋腾空并交付买方，双方签署《房屋交接书》。同时，买方应结清购房尾款（若存在）。交付内容除房屋本身外，通常包括钥匙、门禁及水电煤气等户名变更之协助。物业费、供暖费等欠费亦应在此阶段一并结清，避免后续纠纷。
第八步：附属事宜之善后处理
房屋交付后，双方应及时办理水电燃气、物业管理、有线电视、宽带网络等生活服务项目的户名变更手续。此虽非核心物权转移环节，但系确保买方完整享有居住权益之必要步骤，卖方负有配合之附随义务。全部流程至此方告圆满终结。
整个房屋出售流程环环相扣，兼具民事合意与行政监管双重属性。各方当事人恪守法律规定与合同约定，审慎履行各阶段义务，乃保障交易安全、防范法律风险之根本。建议在重大环节咨询专业法律人士，以维护自身合法权益。